不動産投資をはじめるまえに・・・

　不動産投資物件を購入するときの諸費用

 

1）仲介手数料 不動産物件を仲介した不動産業者に支払います。購入金額の3％＋6万円に消費税5％を加えた金額となります。 2）不動産登記費用 不動産物件の登記の際にかかる費用です。 登録免許税と司法書士への報酬からなります。

3）火災保険料 不動産物件が火災になった際に保障してくれる保険の掛け金です。 地震による火災の場合は保険金がおりませんので、 地震保険にも加入しておくことをおすすめします。 4）生命保険料 不動産物件購入にローンを利用する場合には、生命保険に加入することもあります。 万一の際には、ローン残債はこの保険で返済されます。

5）固定資産税・都市計画税 不動産物件を所有している人に毎年かかる税金です。 毎年1月1日現在の持ち主が、4月1日〜翌年3月31日までの税金を支払います。 6）管理費 通常、入居者の管理は賃貸管理会社に一任しますのでその管理費用が必要になります。また、建物の運営費用として清掃、点検、消耗品交換、共用部分のエレベーターや照明の電気代、水道代などの 建物管理費用が必要になります。

7）修繕費 入居者の退出時に内装の修繕が必要になります。 また、建物の老朽化を想定して、大規模修繕費用の積み立てをおすすめします。

ざっと見ただけでもFXなどと比べると少し値が張ります。とは、いってもFXのように無料FX比較サイトなどを利用して低価格で出来る投資活動も珍しいわけですが・・・

 

　　売買代金の支払い方法

 

不動産の売買契約を締結したときに売買代金全額を支払う、といったことは通常行いません。

なぜなら、物件の引渡しには相当の日数がかかるため、実際の引渡しは数週間後になるのに代金だけ先払いでは不公平になるからです。 代金支払の流れを確認してみましょう。

売買契約締結に物件価格の1〜2割程度の手付金を支払ったのち、物件の引渡しと同時に残金を支払います。手付金と残金の間に中間金を支払うこともあるようです。

売主＝宅建業者の場合手付け金

手付金は物件の引渡しをうけていないのに契約時に支払ってしまうため、支払った買主が不安定な立場に置かれてしまいます。最悪の場合、手付金を持ち逃げされるということも考えられます。したがって、宅地建前取引業法では売主が不動産会社（宅建業者）である場合には、手付金について規則を課しています。

売主である不動産会社が受け取ることができる手付金の額は、物件価格の20%が限度とされています。これを越える手付金の定めを契約書に記載しても超えた部分については無効となります。

例えば、5000万円の物件であれば手付金が物件価格の20%以下であっても、一定のケースでは手付金等の保全措置を講じたあとでなければ手付金を受け取ってはならないことになっています。

では、どんなケースで保全措置が必要になるのでしょうか。

　　物件が未完成のケース

未完成物件の売買契約の場合、受領しようとする手付金等（例・「手付金」「内金」「中間金」）の額が、すでに受領した額を加えて、代金の5%を越え、あるいは受領した額が1000万円を超える場合には保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはいけません。

下記の図では、これまでに「手付金」と「内金」を受領しているが合計しても5%を超えるので、保全措置を講じた後でなければ「中間金」50万円を受け取ることはできないのです。

 

　　物件が完成のケース

完成物件の売買契約の場合、受領しようとする手付金等（例・「手付金」「内金」「中間金」）の額が、すでに受領した額を加えて、代金の10%を越え、あるいは受領した額が1000万円を超える場合には保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはいけないのです。

上記の図では、これでに「手付金」と「内金」を受領しているが合計しても10%以下（かつ1000万円以下）のため保全措置は講じてこなかったが、「中間金」を受け取ると10%を越えるので保全措置を講じた後でなければ「中間金」100万円を受け取ることができません。

未完全物件の場合には、「銀行等による保証」のほか「保険事業者による保証保険」の2つがあります。一方、完全物件には

「銀行等による保証」

「保証事業者による保証保険」に加え、

「指定保管機関による保管」

という3つの方法があります。

いずれも売主である不動産会社が倒産しても手付金は守られる仕組みです。

 

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最終更新日:2014/12/5

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