不動産投資をはじめるまえに・・・
不動産投資のメリットとリスク
メリット1. 大家さんには毎月家賃が入ってくる！
例えば5000万円の物件を7000万円で別の人に売れば、差額の2000万円が儲けとなります。この転売益をキャピタルゲインといいます。今話題になっている不動産投資はこうした転売益に頼らず、不動産を長期に保有し家賃収入で投資資金を回収していこうというもので、これをインカムゲインといいます。家賃収入が目的であれば、比較的リスクの少ない不動産投資が可能になります。要するに、賃貸用不動産についてしっかり勉強さえすれば、個人の才能に頼ることなく不動産投資を行うことが出来ます。
メリット２. 低金利でレバレッジ効果が活用できる
レバレッジというのは取引における自己資金と実際の売買額の比率のことで、元の意味は「てこ」からきています。手元の資金が少なくても、銀行からお金を借りてその数倍から十数倍もの高額物件を買えるというのは、軽い力で思い物を持ち上げる「てこの原理」に似ていますよね。株式投資や金、石油など商品相場の売買でも、信用取引というレバレッジを効かせる方法がありますが、これらの信用取引と不動産取引の大きな違いは、不動産の売買では「銀行などが長期で低金利のお金を貸してくれる」という点です。銀行にとっても儲かるか分からない取引やビジネスに融資をするよりも、査定のしやすい不動産投資への融資は比較的やりやすいということです。
メリット3. 少ない労力・確立しやすい運営システム
アパートやマンションの管理をすることは、サラリーマンなど他に本業のある人にとっては非常にめんどうなこと。しかし賃貸用不動産という商品のよいところは、大家さんという商売が確立されているため、それを支えてくれる不動産管理会社が多数存在していることです。しっかり勉強して優良な不動産を見極めて購入さえすれば、あとはその物件を管理するのに最も適した不動産管理会社に任せればいいのです。そこまで出来たら、あと必要な作業といったら、毎月通帳を確認し、管理会社から送られるレポート（賃料精算書）をチェックする、といったことくらいです。運営システムさえ確立できれば、自分は本業であるサラリーマンに専念できるということです。
メリット4. 豊かな賃貸不動産のマーケット
現在、大家業を行っている人は大手不動産から個人までいろいろな規模やレベルがありますが、業界1、2位の大企業でもマーケットの1％すらシェア出来ていないほど非常に大きなマーケットになっています。広いマーケットがあれば、「駅が近い、物件の手入れが行き届いている、間取りが良い、賃料を安くできる」など競争力のある物件を購入して、きちんとした不動産管理会社と一緒にやっていけば、安定的な収入を確立していくことも可能なのです。
メリット5. 分かりにくい値動きは逆に安心材料
不動産の値動きは一般的には分かりにくく、デメリットのように感じます。しかし、長期投資を基本とする不動産投資の場合、これをメリットと考えることもできます。株などは、新聞やインターネットなどで値動きが日々わかってしまい、この動向が非常に気になって随時チェックしたくなります。ところが不動産投資の場合は、売却でもしようとしない限り、年に一度の公示地価などを見る以外、自分の所有している土地の値段について意識することがありません。賃貸用の不動産投資では、地価が下落しても入居者からの家賃が毎月入っていれば、金融機関に対する返済を滞りなく進められるので、気になって夜眠れない・・・といったことはなのです。
リスク１．空室リスク
繁盛する店もあればそうでない店もあるように、経営において売上を予想することは大変困難です。
一方賃貸経営では、近隣相場からある程度正確な賃料収入を推定することができます。だからこそ、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で家賃保証をすることができるわけです。ただし、今後は賃貸経営においても競争が始まることが考えられますので、差別化が必要となってくるでしょう。
立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など色々な差別化を検討できます。ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。専門家の意見を良く聞きながら物件選びをする必要があります。
リスク２．建物の老朽化
経年変化による建物の老朽化は避けられません。
老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが高まります。修繕費をあらかじめ事業計画に入れておくとよいでしょう。
リスク３．金利の上昇
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。
ある程度自己資金がある上でローンを利用するという姿勢が望ましいと思われます。
リスク４．資金流動化のリスク
将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。
立地が良いかもしくは利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。
高利回りの物件を運用し、すでに投下資金を回収しているのならば、別段売却価格に固執する必要はないのです。
もちろん、不動産投資にもデメリットはあります。部屋が開いてしまって埋まらないリスク（空室リスク）、金利が上昇するリスクなどです。しかし、それらのリスクはよく調べて事前に対策を講じておけば、対処できます。把握したリスクとリターンを比較してみて、リターンの方が大きい物件がきっと見つかるでしょう。
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2014/12/5 更新